Сделки с недвижимостью является высоко востребованным продуктом на рынке продаж, и является высокооплачиваемым сегментом юридических услуг. Зачастую в таких в делах связанных с продажей – покупкой недвижимости, как правило покупатели экономят на работе юриста или адвоката, надеясь на порядочность продавца и риелторов.
Сделки с недвижимостью в большинстве случаев проводятся риелторами, которые работают по «накатанным» алгоритмам и шаблонам договоров, выдавая и преподнося покупателю чистоту сделки, что все проверено (чистота сделки) и на данную квартирку или объект недвижимости уже стоит огромная очередь, если Вы вдруг откажетесь от покупки предлагаемого объекта.
Самое основное в работе риелтора привести клиентов для сдачи документов на регистрацию например в «МФЦ» и получить свои комиссионные за выполненную работу с продажи объекта недвижимости, так же считают и многие юристы, а потом они думают будь что будет после того, как сделка состояться. Многие адвокаты не согласны с такой позицией так, как после продажи квартиры могут возникнуть проблемы в нескольких случаях, которые следовало предусмотреть в заранее.
а) Залог в Ломбарде или иной организации.
Одной из нередких проблем является то, что квартиру, которую Вам продали находиться в залоге. Для примера находиться в залоге в ломбарде или каком то, подобном агентстве занимающимися ссудами под залог.
Произойти данное недоразумение или специальное действия продавца, может случайно, а может и умышленно собственником имущества, о чем риелтора, как правило даже не подозревают при продаже недвижимости.
Например: продавец закладывает в частный ломбард под проценты квартиру, под не большой процент, о чем заключает договор с тем, кому закладывает жилье. Потом гражданин заложивший жилье не может выполнять свои обязательства по заложенному имуществу и решается продать имущество думая, что после сделки рассчитается по долговым обязательствам ,но сделает ли он это после того, как получит деньги на руки вот в чем вопрос?
В большинстве случаев, покупатель не проверяет заложено ли имущество в Ломбард, считая что если квартира не находиться в Залоге в банке и в свидетельстве о регистрации не отражены данные об обременениях, то думают, что сделка полностью чистая.
Не смотря на все Выше сказанное обязанность, проверить нет ли залогов на покупаемое имущество возлагается на покупателя и если покупатель не сделал соответствующие проверки, то он может остаться крайним и даже без купленного им имущества через несколько месяцев и даже лет. Например: Покупатель не проверил в реестре Залогов квартиру, которую продавец заложил в частный ломбард и отразил об этом данные в реестре залогов частных организаций или на момент проведения Вами проверки в данном реестре Залогов произошёл или происходил сбой, либо производилось обновление данных. Вероятность того, что квартира на Вас будет зарегистрирована органами проводящими регистрацию очень, велика.
В случае если гражданин или организация заложившие имущество перестанут платить проценты, а Кредитор перестанет получать проценты за выданные под Залог деньги, то тогда ждите беды так, как первым правом претензии на имущество по действующему Законодательству является Кредитор, которым будет признан Ломбард и Ваши доводы о том, что сделка у Вас прошла государственную регистрацию и что все чисто, то такая сделка — может быть отменена по решению Суда и Вам предложат предъявить претензии и взыскивать свои деньги с гражданина или организации, которая Вам продали имущество фактически.
Особое внимание стоит уделить тому, что имеет ли продавец на момент продажи несовершеннолетних детей или является ли опекуном таких детей, имеются ли иные члены семьи находящиеся под опекой у продавца, для примера: пожилой недееспособный человек опека над которым установлена по решению Суда.
К такой категории граждан можно отнести лиц, находящихся в длительных командировках, находящихся в местах лишения свободы, которые временно выбыли в армию. Тем не мене в практике существуют случаи, когда люди лишенные права на пользование жилым помещением восстанавливали свои права через Суд.
Существуют ситуации, когда недвижимость продавалась по генеральной доверенности, а реальный собственник имущества уже умер и соответственно юридически доверенность считается не действительной, в права наследия по имуществу ни кто не вступал и не вступил, но не стоит исключать, что через некоторое время стоит ожидать подобных претензий через Суд о признании не действительного Вашего договора купли – продажи в связи с нарушением Законодательства РФ и не Важно в данном случае, что квартира юридически была оформлена на Вас и Вы думаете дело сделано и вопрос закрыт, но не все так просто и очевидно по следующей и причине, в случае если сделка или договор была проведена с нарушением требований действующего Законодательства РФ, то такая сделка будет признана ничтожной — не законной.
Для продажи совместного нажитого имущества требуется согласие второго супруга или супруги в нотариально заверенной форме, но не смотря на все это разберем следующий вариант:
Супруги на момент продажи официально развелись, но бывший супруг по каким то причинам не подал на раздел имущества, то существует срок исковой давности по таким делам в количестве 3 лет, но Суд на своё усмотрение может восстановить эти сроки так, как в п.7 ст. 38 СК РФ сказано, что при разделе совместно нажитого имущества исчисление сроков исковой давности производиться не со дня развода, а с момента того, как лицо узнало о нарушении своих прав на отчуждаемое имущество, и такие причины могут быть различными.
Дорогие друзья, сегодня мы с Вами разобрали лишь небольшую часть проблем которые могут возникнуть до и после приобретения недвижимости. В связи с этим необходимо уделить большое внимание чистоте сделки при покупке недвижимого имущества.
В большинстве случаев обычный гражданин ограничен в возможностях проверки имущества из — за отсутствия юридических познаний и понимания природы возникновения возможных проблем которые могут, появиться при покупке имущества. Хотелось бы дополнительно обратить внимание на то, что риелторам лишь бы заключить договор и получить свою комиссию за сделку, а там будь что будет….
Предусмотреть все подводные камни в данном вопросе не легко, но к этому надо стремиться, а иначе Вы можете остаться без Вашей покупки вообще и готовиться к тяжелым судебным тяжбам с Вашим продавцом, с которых в большинстве случаев не чего бывает взыскать так, как он готов и знает, что могут возникнуть подобные претензии и проблемы. Порой продавцы сами совершают подобные действия с продажей имущества не зная о том, что они нарушают Закон, но в таком случае при отсутствии умысла у продавца Вас обмануть, то продавцу данные действия не грозят ему привлечением к уголовной ответственности за мошенничество.
Дорогие друзья, посетители сайта помните всегда древние — русские мудрости, в данном случае, что «скупой платит дважды» и проверяйте чистоту сделки при этом, пользуясь услугами грамотного адвоката, а не риелтора который Вас будет убеждать, что все чисто и в лучшем виде пройдет по данной сделке.
Нажимая на кнопку вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Я свяжусь с вами в течение дня